Từ ngày 01/07/2025, hàng triệu căn hộ chung cư trên toàn quốc chính thức thuộc diện bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Nếu bạn đang sở hữu hoặc đang ở tại một chung cư từ 5 tầng trở lên, bài viết này dành cho bạn.
Nhiều cư dân vẫn còn băn khoăn: “Căn hộ của tôi có thuộc diện bắt buộc không? Phí là bao nhiêu một năm? Ban quản trị mua rồi thì tôi có cần mua thêm không?” Bài viết dưới đây sẽ giải đáp toàn bộ — rõ ràng, đầy đủ, đúng quy định mới nhất.
I. Nghị định 105/2025 thay đổi gì so với quy định cũ?
Trước ngày 01/07/2025, quy định bảo hiểm cháy nổ bắt buộc được điều chỉnh bởi Nghị định 67/2023/NĐ-CP. Theo đó, chỉ những chung cư từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 10.000 m³ mới thuộc diện bắt buộc.
Nghị định 105/2025/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15/05/2025 đã siết chặt đáng kể quy định này.
| Nội dung | NĐ 67/2023 (cũ) | NĐ 105/2025 (mới, từ 01/07/2025) |
|---|---|---|
| Ngưỡng chung cư bắt buộc | Từ 7 tầng hoặc 10.000 m³ | Từ 5 tầng hoặc 1.000 m² sàn |
| Số loại cơ sở bắt buộc | ~20 loại | 44 loại |
| Giấy CN bảo hiểm | Yêu cầu | Bắt buộc trong hồ sơ PCCC |
| Mức phạt không mua (cá nhân) | 20–30 triệu đồng | 30–50 triệu đồng |
| Mức phạt không mua (tổ chức) | 40–60 triệu đồng | 60–100 triệu đồng |
Do đó, nếu chung cư của bạn từ 5 tầng trở lên — dù trước đây không thuộc diện bắt buộc — thì từ ngày 01/07/2025 bạn đã phải mua bảo hiểm cháy nổ.
II. Chung cư nào bắt buộc mua? Ai là người chịu trách nhiệm?
2.1. Chung cư nào thuộc diện bắt buộc?
Theo Phụ lục VII kèm theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP, nhà chung cư, nhà ở tập thể thuộc diện bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ khi đáp ứng một trong hai tiêu chí:
- Có nhà từ 5 tầng trở lên, hoặc
- Có tổng diện tích sàn từ 1.000 m² trở lên
Điều này có nghĩa là hầu hết các chung cư thương mại, tái định cư, nhà ở xã hội cao tầng tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội đều nằm trong diện bắt buộc.
2.2. Ai phải mua — chủ đầu tư, ban quản trị hay cư dân?
Đây là điểm gây nhầm lẫn nhiều nhất. Thực tế, trách nhiệm mua bảo hiểm được phân chia theo giai đoạn sở hữu và phần tài sản:
Trường hợp 1 — Chủ đầu tư chịu trách nhiệm: Khi tòa nhà chưa được bàn giao cho cư dân hoặc vẫn thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư, chủ đầu tư có trách nhiệm mua bảo hiểm cho toàn bộ tòa nhà.
Trường hợp 2 — Ban quản trị chịu trách nhiệm (phần sở hữu chung): Sau khi tòa nhà đi vào hoạt động và đã có Ban quản trị, Ban quản trị thay mặt toàn thể cư dân mua bảo hiểm cho phần sở hữu chung — bao gồm hành lang, thang máy, hệ thống điện nước kỹ thuật chung, mái, tầng hầm…
Trường hợp 3 — Chủ sở hữu căn hộ (cư dân) chịu trách nhiệm (phần sở hữu riêng): Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng), mỗi chủ hộ có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy nổ cho phần sở hữu riêng của căn hộ mình.
Lưu ý quan trọng: Nếu chủ đầu tư hoặc Ban quản lý đã mua bảo hiểm cho cả tòa nhà — bao gồm toàn bộ phần sở hữu riêng của từng căn hộ — thì cư dân không cần phải mua thêm. Bạn nên kiểm tra lại hợp đồng với Ban quản lý để biết mình thuộc trường hợp nào.
Checklist 3 bước kiểm tra nhanh:
- Chung cư của bạn từ 5 tầng trở lên hoặc có sàn từ 1.000 m²? → Thuộc diện bắt buộc
- Bạn đã có sổ hồng? → Có trách nhiệm với phần sở hữu riêng
- Ban quản trị đã mua bảo hiểm chung cho cả căn hộ? → Liên hệ Ban quản trị xác nhận trước khi mua thêm
III. Phí bảo hiểm cháy nổ chung cư năm 2025 là bao nhiêu?
3.1. Công thức tính phí
Theo Phụ lục VI Nghị định 105/2025/NĐ-CP:
Phí bảo hiểm = Giá trị tài sản bảo hiểm × Tỷ lệ phí tối thiểu × 1,1 (đã gồm VAT 10%)
Tỷ lệ phí được chia theo tiêu chí có hay không có hệ thống chữa cháy tự động (sprinkler):
| Loại chung cư | Tỷ lệ phí tối thiểu (chưa VAT) |
|---|---|
| Có hệ thống sprinkler (chữa cháy tự động) | 0,05%/năm |
| Không có hệ thống sprinkler | 0,1%/năm |
3.2. Bảng phí tham khảo theo giá trị căn hộ
| Giá trị căn hộ | Có sprinkler (0,05%) | Không có sprinkler (0,1%) |
|---|---|---|
| 1 tỷ đồng | 550.000đ/năm | 1.100.000đ/năm |
| 1,5 tỷ đồng | 825.000đ/năm | 1.650.000đ/năm |
| 2 tỷ đồng | 1.100.000đ/năm | 2.200.000đ/năm |
| 3 tỷ đồng | 1.650.000đ/năm | 3.300.000đ/năm |
| 5 tỷ đồng | 2.750.000đ/năm | 5.500.000đ/năm |
(Giá trên đã bao gồm VAT 10%, tính theo tỷ lệ phí tối thiểu theo Nghị định 105/2025)
Ví dụ thực tế: Anh Minh sở hữu căn hộ trị giá 2,5 tỷ đồng tại một chung cư có hệ thống sprinkler. Phí bảo hiểm cháy nổ hàng năm anh cần đóng là: 2.500.000.000 × 0,05% × 1,1 = 1.375.000đ/năm — tương đương chưa tới 4.000đ/ngày.
Lưu ý: Tỷ lệ phí trên là mức tối thiểu theo quy định nhà nước. Công ty bảo hiểm và người mua có thể thỏa thuận mức cao hơn để mở rộng phạm vi bảo hiểm, nhưng không được thấp hơn mức này.
Làm thế nào để biết căn hộ của bạn có sprinkler không? Sprinkler (đầu phun nước chữa cháy tự động) thường được lắp trên trần các căn hộ, hành lang, tầng hầm. Nếu không chắc, bạn có thể hỏi Ban quản lý hoặc xem lại hồ sơ nghiệm thu PCCC của tòa nhà.
IV. Bảo hiểm cháy nổ chung cư bảo vệ những gì?
4.1. Phạm vi được bảo hiểm
Khi xảy ra sự cố cháy, nổ, bảo hiểm sẽ bồi thường thiệt hại đối với:
- Kết cấu căn hộ: tường, sàn, trần, cửa, hệ thống điện nước gắn liền
- Tài sản gắn với công trình: tủ âm tường, bếp, thiết bị vệ sinh lắp cố định
- Máy móc, thiết bị trong phạm vi căn hộ bị thiệt hại trực tiếp do cháy nổ
4.2. Những gì không được bảo hiểm (loại trừ phổ biến)
- Cháy nổ do cố ý gây ra
- Thiệt hại do chiến tranh, bạo loạn, đình công
- Tiền mặt, giấy tờ có giá, đồ cổ, tranh nghệ thuật, đá quý
- Hư hỏng do hao mòn tự nhiên, không phải do cháy nổ
- Sự cố điện nội bộ không dẫn đến cháy (chập điện đơn thuần không làm bùng lửa)
4.3. Hình thức bồi thường
Khi xảy ra tổn thất, công ty bảo hiểm sẽ thực hiện bồi thường theo một trong các hình thức:
- Sửa chữa tài sản bị thiệt hại
- Thay thế bằng tài sản tương đương
- Trả tiền bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế
V. Hướng dẫn mua bảo hiểm cháy nổ chung cư tại PTI
PTI (Bảo hiểm Bưu điện) là một trong những đơn vị được Bộ Tài chính cấp phép cung cấp bảo hiểm cháy nổ bắt buộc, với hơn 25 năm kinh nghiệm và mạng lưới phủ khắp toàn quốc.
5.1. Hồ sơ cần chuẩn bị
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) hoặc hợp đồng mua bán căn hộ
- CCCD/CMND của chủ sở hữu
- Thông tin tòa nhà: địa chỉ, số tầng, tổng diện tích, có hay không có hệ thống sprinkler
5.2. Quy trình 3 bước mua tại PTI
Bước 1 — Nhận báo giá: Liên hệ tư vấn viên PTI qua hotline, email hoặc điền form online. Báo giá sẽ được gửi trong vòng 30 phút làm việc.
Bước 2 — Xác nhận và thanh toán: Xác nhận thông tin hợp đồng, chọn gói phù hợp và hoàn tất thanh toán qua chuyển khoản hoặc cổng thanh toán online.
Bước 3 — Nhận Giấy chứng nhận bảo hiểm: Giấy chứng nhận bản điện tử được cấp ngay sau khi thanh toán thành công. Bản cứng được gửi trong 3–5 ngày làm việc.
Giấy chứng nhận bảo hiểm cháy nổ là tài liệu bắt buộc trong hồ sơ PCCC theo Nghị định 105/2025. Bạn cần lưu giữ và xuất trình khi cơ quan chức năng kiểm tra.
VI. Hậu quả nếu không mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc
Việc không mua bảo hiểm cháy nổ khi thuộc diện bắt buộc sẽ bị xử phạt hành chính theo Nghị định 106/2025/NĐ-CP:
- Cá nhân: Phạt tiền từ 30 triệu đến 50 triệu đồng
- Tổ chức, doanh nghiệp: Phạt tiền từ 60 triệu đến 100 triệu đồng
Ngoài mức phạt, khi xảy ra hỏa hoạn mà không có bảo hiểm, toàn bộ thiệt hại tài sản sẽ do chủ sở hữu tự chịu — không có khoản bồi thường nào từ phía công ty bảo hiểm.
VII. Câu hỏi thường gặp (FAQ)
1. Chung cư mấy tầng thì bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ?
Theo Nghị định 105/2025, chung cư từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 1.000 m² thuộc diện bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ, áp dụng từ ngày 01/07/2025.
2. Ban quản trị đã mua bảo hiểm rồi, tôi có cần mua thêm không?
Phụ thuộc vào hợp đồng bảo hiểm của tòa nhà. Nếu Ban quản trị chỉ mua cho phần sở hữu chung (hành lang, thang máy…) thì bạn vẫn cần mua riêng cho phần sở hữu riêng (bên trong căn hộ). Hãy liên hệ Ban quản lý để xác nhận rõ phạm vi hợp đồng trước khi quyết định.
3. Không mua bảo hiểm cháy nổ bị phạt bao nhiêu tiền?
Cá nhân bị phạt từ 30–50 triệu đồng, tổ chức bị phạt từ 60–100 triệu đồng theo quy định hiện hành.
4. Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc và bảo hiểm tài sản mở rộng khác nhau thế nào?
Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc chỉ bồi thường thiệt hại do cháy và nổ gây ra. Bảo hiểm tài sản mở rộng (tự nguyện) có thể bổ sung thêm các rủi ro như: vỡ ống nước, trộm cắp, thiên tai, ngắn mạch điện… PTI cung cấp gói kết hợp giúp bảo vệ toàn diện hơn với mức phí linh hoạt.
5. Căn hộ trị giá 1 tỷ đồng thì phí bảo hiểm cháy nổ là bao nhiêu mỗi năm?
- Chung cư có sprinkler: 1.000.000.000 × 0,05% × 1,1 = 550.000đ/năm
- Chung cư không có sprinkler: 1.000.000.000 × 0,1% × 1,1 = 1.100.000đ/năm
6. Người đang thuê căn hộ có phải mua bảo hiểm cháy nổ không?
Trách nhiệm mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc thuộc về chủ sở hữu căn hộ, không phải người thuê. Tuy nhiên, người thuê nên kiểm tra hợp đồng thuê — một số hợp đồng yêu cầu người thuê tự mua bảo hiểm cho tài sản cá nhân của mình.
7. Khi xảy ra cháy, làm thế nào để yêu cầu bồi thường từ PTI?
Bạn cần: (1) Thông báo ngay cho PTI qua hotline trong vòng 24–72 giờ sau sự cố; (2) Cung cấp hồ sơ gồm biên bản công an PCCC, danh sách tài sản thiệt hại, ảnh hiện trường; (3) PTI phối hợp giám định thiệt hại và xử lý bồi thường theo quy trình. Thời gian bồi thường thường từ 15–30 ngày làm việc kể từ khi hồ sơ đầy đủ.
8. PTI có bán bảo hiểm cháy nổ chung cư online không?
Có. PTI cung cấp dịch vụ mua bảo hiểm cháy nổ trực tuyến tại ptihcm.com/ — nhanh chóng, không cần đến văn phòng, nhận Giấy chứng nhận ngay sau khi thanh toán.
Những điều cần nhớ
Nghị định 105/2025/NĐ-CP đã mở rộng diện bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ xuống chung cư từ 5 tầng — điều này ảnh hưởng trực tiếp đến hàng triệu hộ gia đình tại Việt Nam. Có ba điều bạn cần nhớ:
- Kiểm tra ngay xem chung cư của bạn có thuộc diện bắt buộc không (từ 5 tầng hoặc 1.000 m² sàn)
- Xác nhận với Ban quản lý xem phần sở hữu riêng của bạn đã được bảo hiểm chưa
- Mua sớm để tránh bị phạt và để gia đình được bảo vệ tài chính khi rủi ro xảy ra
Với mức phí chỉ từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng mỗi năm, bảo hiểm cháy nổ là khoản đầu tư nhỏ nhưng bảo vệ giá trị tài sản hàng tỷ đồng của bạn.
Bài viết được tổng hợp và cập nhật theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP ngày 15/05/2025 của Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 01/07/2025. Để được tư vấn cụ thể theo tình huống của bạn, vui lòng liên hệ PTI.
